はじめに

マンション・アパート経営を成功させる為には、
長期的な事業計画を立てる必要があります。
収支計画については特に重要になってきます。
「収入」と「支出」に何が計上されるのかを把握し、
しっかりとしたシュミレーションをすることが大切です。

事業計画書の作成ポイント

金融機関は融資をして確実に元本と利息を返済してもらうことが仕事です。
要は、それが出来るか出来ないのかの判断材料にしているのです。
あなたが金融機関の立場になって考えたとき、
この事業計画なら融資をしても大丈夫！という視点で考えなければなりません。

また、金融機関は膨大な数の事業計画に目を通さなければなりません。
なので、ダラダラと書き綴るのではなく、明瞭端的に要点を簡潔にまとめることが大切です。

収支計画のポイント

○収入
1.需要・・・そもそも、物件に需要がなければ入居が見込めず、賃料収入が入ってきません。
部屋の面積や設備、周辺環境や駅からの距離などを考慮し、どういったターゲットが
狙えるのかを把握しておくことが大切です。

2.賃料設定・・・周辺相場から見て、妥当な賃料設定が出来ているかということです。
相場からずれた賃料設定にしていては現実的な計画ではなくなってしまいます。
もし、相場より高めの賃料設定にしている場合、その条件で入居付けできる根拠が必要です。

3.入居率・・・ある程度の空室を想定して計画を立てているとは思いますが、
その空室率が妥当かどうかを見直しましょう。
特に地方物件など、学校の移転や企業の倒産などで大きく左右されます。
そういった予定があるのであれば、それも踏まえて入居率が維持できるのか
計画を立てる必要があります。

4.その他の収入・・・敷金・礼金・更新料などを取ることを想定し、収入に計上する方もいると思います。
しかし、地域によっては更新料をとることが厳しかったり、
敷金・礼金があると入居が決まらないということもあります。
設定している条件が適切なものか相場を調べましょう。

○支出
長期的な必要経費が把握できているかどうかというのは、
収支計画を立てる上でとても重要です。
収入部分をしっかり把握できていても、支出に抜けている部分や甘く見ている部分があっては
収支計画が台無しになってしまいます。
毎月、毎年必要な経費、何年後かに発生してくる経費を
把握・分析ししっかりとした計画を立てましょう。

1.建物管理費用（ＢＭ）・・・エレベーターや貯水槽などの点検業務や、日常清掃など
建物を維持する為に必要となってくる費用（建物設備などにより変わる）

2.入居者管理費用（ＰＭ）・・・管理委託をするのであれば、入金管理や募集業務、
入居者対応などを依頼する費用（一般的に賃料の2％～6％程度）

3.修繕費・・・建物の修繕費用。

4.広告宣伝費・・・入居募集の際にかかる広告・宣伝の為の費用。

5.光熱費・・・建物の共用部分の電気代や水道代。

6.火災・地震保険・・・建物にかける保険。
（構造や用途により変わる）

7.固都税・・・土地の所有者にかかってくる。（基本は固定資産税1.4％、都市計画税0.3％）

8.減価償却・・・使用期間に応じて減少していく建物や付属設備の償却資産の時価を経費として計上。

9.借入金の利息・・・金融機関からの借入金に対する利息。

スタッフからのコメント

銀行に提出するとなれば、ついつい収支がよくなるように計画してしまいたくなります。

しかし金融機関は貸したお金をしっかり返してもらわなければなりませんから、
あなたの立てたその計画が、
現実的なものか、そしてしっかり把握できているのかを見ています。

インターネットでも様々な事業計画書の作成ポイントなどが書かれており、
それぞれ言っていることが違うということもあります。

目的は融資を受けることではなく、
購入後に安定した賃貸経営が出来ることです。
そこを念頭に置き、しっかりとした長期的な計画を立ててください。