【Q＆A　Vol3】 保有期間の想定によって行動を変えよう！ | 不動産投資家コミュニティ＆スクール「これから大家の会」

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みなさんこんにちは！岡田のぶゆきです。
大道みゆきです。
第三回となりました、「これから大家の会TV」のQ&Aコーナです。
今までメールマガジンに掲載してきたQ&Aの中からピックアップして、
お答えしていきたいと思います。
では、メルマガ読者さんから寄せられた質問を紹介します！

Q現在新築ワンルームマンション購入を考えてます。
都内の駅から3分以内で交通の便もよく、価格2,000万台です。
しかしほぼ借金で購入するとなると、金利の上昇や、家賃の下落、
資産価値の下落が心配です。
今後どの様に運営していけば良いでしょうか。

新築ワンルームマンションで2000万というのは高いですよね。
ワンルームで利回り10％で考えても、年間200万という家賃も難しいでしょうし、
管理費やいろいろ考えると難しいなと。
まあ運用していくというよりも買うかどかというところなんですけど、
これに対して僕が答えた回答が、

まず価格帯がワンルームで2000万台は得られる賃料に比べて割高だと思います。
収益物件としてだけを考えるのであれば、得られる賃料をベースに物件価格を考えて下さい。

金利の上昇に備える方法は２つあります。
金利が上がった時の事を考えて売却益を狙える物件を購入する事です。
金利が上がった時に売却すれば高くなった金利も払い続ける必要もありません。

もう一つは固定化です。
金利を固定化すれば、金利上昇リスクは払拭できます。

しかし、固定期間中に売却するとなると違約金が発生する場合があります。
なので物件を保有する期間と金利上昇をいつと考えるかによって
行動の選択が変わります。ご検討下さい。

ということですけれども、その金利も一時期上がると言われながらも、
上がらず推移してますけれども、アベノミクスが去年からずっと続いてまして、
それによっていつ金利が上がるかということはみなさんも考えているところで、
結構知り合いの投資家の方も、固定化される方もいらっしゃいます。
で後は繰り上げて返済をして無借金経営を目指す方もいらっしゃいますし、
まあその自分自身がどのようなリスクに対する考え方を持つか
というところで方法は変わってくるのかなと思います。

まあ第二問の質問もワンルームマンションでワンルームマンションばかりなんですが、
やっぱりワンルームマンションを売ろうとする業者さんの数が多いですし、
でかなり利益性も業者さんからすると高いというのもあって、
広告に力を入れたりだとかまあ結構見かけることも多いと思うんですね。

でワンルームマンションの新築の投資をやりましょうとよく目にするかもしれないですけれども、
まあ実際によく目にするような投資だとか、安定をうたっているだとか将来の不安をあおって、
どうゆう風に行動すべきかというところをうたっている業者さんの物件というのは、
それだけ広告費も使って割高である可能性は高いと考えてもらってもいいかなと思います。

最近、消費税の上昇に備えて、早めに新築マンションを建てようという
駆け込み需要も結構あったので、まあこれからも新築ワンルームマンションも
どんどん出来ていくとは思いますけれども、ただ出来上がる頃、
まあ不動産の価格もまだどこまで上がっていくかというのはまあ、
結構高値圏にあると思うので、新築マンションより怖いなと思います。

まあなので中古のほうがいいかなというところですね。