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2014年6月23日
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みなさんこんにちは、岡田のぶゆきです。
こんにちは、福田まさえです。
はい、それではメルマガのQ&Aにお答えしていきたいと思います。
それでは、今回の質問です。
Q.現在ファミリータイプの区分マンションを所有しています。
ローンの繰上げ返済をしようか、新しい物件の購入資金にしたほうが良いのか迷っています。
今後投資物件を増やしていきたいと思っていますが、
先に返済してしまった方が良い気もします。意見をお聞かせ下さい。
はい、それに対して回答させていただいたのが、
より安定した不動産投資をしたいのであれば、繰上げ返済した方がよいでしょう。
しかし、リスクをとってでも拡大させたいのであれば新しい物件の購入をすべきです。
これは金額の面だけではなく、管理手間、物件保有数の拡大に伴うリスクに対する
感じ方にもよります。
スケールメリットによって部屋数が増えれば損失割合は減りますが、
どこかの部屋で何かしら問題が起きる可能性はあります。
増やす事を前提にした場合、現在の借入の条件によっても行動は変わります。
もし、返済条件が厳しいものであれば、借換や返済をすべきです。
しかし、返済条件が良いものであれば、次の物件の購入資金に回すべきでしょう。
ということなんですけれども、このローンの借入条件と今後どうしていきたいかによっ
て内容が変わってくるということですね。
ローンは基本的にファミリータイプの区分マンションを所有しているというのが、
住宅ローンなのかそれとも投資用のローンなのかというので
変わってくると思うんですけれども、金利が２％切るくらいだとか、
あとは長期で35年とか30年とかそういうところで融資を組んでキャッシュ・フローとしても
回っているとか、あとはファミリータイプの区分といっても、
今後需要が減っていきそうなのか安定して可動が見込めそうなのかという物件であれば
保有していく、繰り上げ返済というよりは先に資金をためて新しい物件を買うと、
でまたその物件がいくらで売れるかというところですね。
基本的にはこのローンの繰り上げ返済をしたところでキャッシュ・フローは
良くなるんですけれども、やはり手元の資金というのは新しい購入をする時には
必ず必要なところなので、増やすつもりとあるので、基本的には返済に回すというよりは
新しい物件に購入資金に回すと。
ローンの繰り上げ返済をするほどキャッシュ・フローが厳しいようでしたら
繰り上げ返済というのもひとつかもしれないんですけれども、借り換えをすると、
いろんな金融機関にいって「今こんな風な条件で借入をしているけれども、
より良い条件で借り入れすることは可能ですか」と。
まあその自己資金を購入資金に回すほど自己資金があるということなのでその資金を、
少しの間預金をするとか、まあそういう話もしつつ借り換えというところも
引き合いに出していくと、交渉しやすいのではないのかなという風に思います。
基本的に区分マンションは、そんなにキャッシュ・フローも良くないものなので、
物件を増やしていってもっと賃料収入を増やしていくのであれば売却をするということも
購入資金を増やすことの一つですし、売却して利益が出るならなおさらいいですけれども、
いくらで買って今いくらで売れるのかというところを一度チェックしてみてはいかがでしょうか。
というところです。
はい、こんな感じで今回は、「ファミリータイプの区分マンションを所有していて
ローンの繰り上げ返済をするべきかどうか」という質問にお答えさせていただきました。
ありがとうございました。
