【Q＆A　Vol8】十分な設備は後々コスト割り増になる事も･･･知った上で検討しよう！ | 不動産投資家コミュニティ＆スクール「これから大家の会」

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みなさんこんにちは、岡田のぶゆきです。
臼田なつこです。
はい、それでは早速メールマガジンのQ&Aコーナーに行きたいと思います。
はい今回の質問は、

Q投資マンションを選ぶ時は、好立地で設備などが整っていると、
空室が防げる収益物件になると聞いたのですが本当ですか？
物件を選ぶ上でのポイントがあれば教えて下さい。

お答えさせていただいたのが、周辺物件よりも成約率を高める為には差別化が必要です。
条件が一緒だとどうしても空室も防げませんし、空室期間も長くなってしまいます。

しかし、壊れやすい設備や流行の設備などを付けてしまうと古くなってきた時に
逆に維持費用が高くついてしまいます。

これまでみた事がある設備で大変なのは、サウナシステム、床下暖房などです。

取り外しが出来ない上にスペースがとるものに関しては取り付ける際の保証や
修繕にかかるコストも含めて考えた方が良いでしょう。というところです。

好立地で設備等が整っていると空室が防げると、まあ結構競合物件が多いエリアですと、
そういうところで設備というところで差別化をするというところも一つなんですけれども、
空室を防げるというよりもなるべく空室期間を短くするとか家賃を高く取るとか
そういうところもあるとは思うんですけれども、建築業者さんがこういうものをつけたほうが
利回りがあがりますよと言って売り込まれる場合もありますので、
その辺をちゃんと見極めないと、その地域の入居者さんのニーズに合っていないものを
つけてしまう危険もあるのかなと言うふうに思います。どうですか？



（臼田）そうですね、いろんな物件を内覧とかしてると、
バブル期にすごくお金をかけて建てたんだろうな～っていうようなそれこそ、
サウナであったりとか床暖房、お風呂もジェットバスがついていたりとか、
結構良い設備があるんですけど意外にそういうのって直したりするときに
すごい高い費用がかかったりとか、対応していなくて取り替えないといけないとか、
結構費用がかかることが多いので、好立地で設備が整っているとしても、
そういう買った後の修繕費とかもしっかり考えていかないといけないなと思いますね。

（岡田）まあやっぱりね、自分で住む物件の設備であれば大切に使おうとは思うんですけれども、
賃貸で貸してそこに入っている入居者さんがどんなモラルで設備を使われているか
っていうのは、オーナーのほうには分からないですし、壊れてみないと
なかなか費用もわからなかったり、すごい使われ方をしているのかなと
いうところも分かるところなので、こればっかりはあんまり使い方によって壊れるのが
早かったりだとか、設備の耐久性が落ちる様な設備っていうのは、
あんまり良くないのかなと個人的には感じています。

というわけで今回は、「好立地で設備などが整っていると空室が防げる」のか
ということにお答えさせていただきました。

ありがとうございました。