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2014年9月20日
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みなさんこんにちは、岡田のぶゆきです。大道みゆきです。
はい、では質問に行きたいと思います。
Q.先月念願の一棟マンションを購入しました！
以前のオーナーさんはあまり募集活動をしていなかったそうで、
2/3が空室という状況です。募集をしていこうと思うのですが、
家賃や広告料はどのように設定しているんでしょうか。
初歩的な質問で申し訳ありませんが、ご教授頂けますでしょうか。宜しくお願いします。
はい、それに対してこう答えました。
ご購入おめでとうございます！
まずは室内を確認してみて設備や間取りについてチェックしてみてください。
そして修繕箇所をちゃんと直して周辺賃料相場と比較してみて下さい。
結構自分の物件を特別扱いしてしまって「自分の物件はこれくらいの金額」で貸せるだろうと
過信してしまいます。
そして少し客付けがうまくいかないと「早く決めたい」という気持ちが勝ち、
相場以下に下げてしまうことがあります。非常に勿体ない行動なので、
そうならない為にもしっかりと周辺の賃料調査をして下さい。
広告料については賃貸仲介業者に聞くのが一番手っ取り早いです。
現在募集中の周辺の部屋をインターネットで調べてどんな部屋がライバルなのか
じっくり調べて賃料を考えるのも良いでしょう。
というところです。
まあ、結構空室が多いというところで、なかなか融資がつきにくいというところも
あったと思うんですけれども、やはり空室を埋めていくというところが、
まあなるべく買う前にベストで言うとその空室がどういう風に埋まるのかというのを
業者さんに聞いて予め考えておくと。
それが埋まりそうなのであれば、満室想定というところをまあ実際当てにして
募集をかけていったらいいと思うんですけど、空いているからといってそれが
オーナーさんの募集してないのが原因かどうかというところが、
売買の仲介業者さんは売り文句としていう場合があるので、
それが本当かどうかというのを、周辺の賃貸の仲介業者さんに聞くというところですね。
で募集活動していないのが原因かどうかは、賃貸の仲介業者さんに聞くとその物件の名前すら
知らないとか、案内したことがないとか、あまり覚えていないとか。
まあそう言うような状況だと確かに募集活動あまりしてなかったのかなというところが
判断できます。
でまあ募集活動していないというのであれば、相場通りの家賃で決まっていくのかなと
いうところですね。
まあそのとりあえずこれくらいの金額でざっくりした金額の価格設定になってしまうと、
どうしてもそれが外れていたら一ヶ月、二ヶ月募集して埋まらなかったと。
ただ単に埋まらなかったというだけなんですけれども、実際的確な判断が出来た価格設定の
場合やと、まあ二週間とか一ヶ月くらいで決まったりして二ヶ月間の空室と比べると
1.5ヶ月分の家賃もらえているのがもらえなかったと、いう機会損失になってしまうので、
まあそこはシビアに考えて、この賃料設定で出せばすぐに決まるだろうというところを、
ちゃんと把握出来るように業者さんに聞いて設定してほしいなと。
あとは広告料については、う～んまあ考え的にはなるべく多くでも払って
早く決めることを優先したらいいのかなと。
結局控えめにして、その分長く空いてしまうと早く決まってもらえていたら
広告料を多く払っていてもトータル差引一緒のことですし、でその広告料が少ないと、
やはりどうしても業者さんに紹介してもらえる可能性も下がってしまうというところで、
いつまでも決まらない可能性があると。
そのリスクと決まる早さのバランスを考えると、差と言っても一ヶ月、二ヶ月、三ヶ月分
まあそれくらいの差のものなんでなるべく多めに設定したほうがいいのかなというところですね。
どうでしょうか。
（大道）まあ確かに広告料は、仲介の方はすごく重視していてよく聞かれますね。
（岡田）広告料について何か他聞かれたりします？
（大道）やっぱりいつ支払いますか？とかやっぱり締め日の関係もあるので
そういったことにもスムーズに対応していくと
次からも仲介の方は他にもお客さん紹介してくれたりとかもあるので。
（岡田）そうですね、まあ結局ね～その仲介業者さんの会社で見るよりは、
その担当者さんにとってメリットが有る形にするというのもひとつで効果的かなと、
やはりノルマがあってそれによって歩合が変わったりすると、
融通を聞いてくれる大家さんのほうがやはり仕事し易いなと思ってくれるので、
そのへんは大事ですよね。
まあ参考にしてみてください。
有難うございました。
