【Q＆A　Vol20】自己資金を最大限に活かすには？ | 不動産投資家コミュニティ＆スクール「これから大家の会」

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みなさんこんにちは。岡田のぶゆきです。福田まさえです。
はい、それでは早速質問の方に行きたいと思います。



Q.現在一棟マンションを地銀融資で3年前に購入し所有しています。
今後新たに買い進めていきたいと思っています。
自己資金は800万ありますが、現在所有している不動産の換金性は高くありません。
自己資金を最大限生かすにはどういった方法がありますでしょうか。
ご意見をお聞かせ下さい。



はい、それに対しての回答です。
自己資金を最大限活かす為には融資を受けて物件を買う事か、
売却益を得られる様な物件を買う事です。

売却益を狙うのであれば自己資金で購入する事と法人で購入する事を心がけてください。
融資を受けてすぐに売却すれば印象は良くありませんし、
個人で購入すれば売却した時の税率が高くなってしまいます。

ということなんで、もうすでに購入してしまっているので売却っていうものは、
もし個人で購入していると5年以内というところで、売却益に対して40％税金がかかってしまうと。

なので今後、新たに買い進めていく前にこの物件を売却するということで考えるのであれば、
もし個人で保有している場合はあと2年ほど待ったほうがいいのかなと、
ただ2年待つとしても2年後相場が下がっているのであれば、
結局待つ意味がなくなってしまうのでそれは今の相場観というところの兼ね合いもあります。

で、地銀で融資を受けてというところで、売却益のところではなくて物件の評価ですね、
え～不動産の換金性は高くないというところなんですけど、
この物件の評価の仕方というのは、金融機関によってはバラバラなんで、
今保有されていて融資を受けている物件もその今融資を受けている金融機関からの評価は
次の融資はちょっと難しいですよといわれるかもしれないですけれども、
他の金融機関からすると、まあそれはそれで別に評価そんなに低くないと。
借り入れしている金額と、担保力と比較しても次の物件融資できるなと
もちろん次借り入れするときの物件の評価と、ご自身の属性の評価っていうところも
合わせて評価するところなんですけれども、まあそんな兼ね合いがあるので
まあいろんな金融機関にまあ今は自分はこういう状況で新しい物件の購入を
考えているけれども、どう思いますか？という風に聞いてみるのもいいかなと。

単純に自己資金が800万でどれくらいの物件が買えるかっていうのも
金融機関が物件の評価を見て、どれくらいの物件やったら買えますというのも
結構ばらつきがあるので、実際金融機関さんの地域とかその時の状況にもよるところなんで、
今どういう風な判断をする傾向にあるのかというのを実際に聞きに行ってもらえたら
一番いイイのかなと思います。

参考にしてみてください。

有難うございました。