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【Q&A Vol24】物件が気に入った時は「指値」はどんな基準でするの?

Q. はじめまして。不動産投資を始めようと考えております

愛知に住むカトウ(仮名)と申します。

出版されている本を読ませていただいてすぐにメルマガ登録させて頂きました。

これからセミナーなどにも参加させていただきますのでよろしくお願いします。

さて最近物件を探し始め、内覧し始めています。ここで質問なんですが、

もし物件を気に入って「指値」を入れる時、どんな基準でするのでしょうか?

あとどんな感じで売主に言うのがいいのでしょうか?どれくらいまではできるのでしょうか?

初歩的なことですみません。ご回答よろしくお願いします。

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みなさんこんにちは、岡田のぶゆきです。福田まさえです。
それでは今回も質問のコーナーに行きたいと思います。

はい、今回の質問です。

Q. はじめまして。不動産投資を始めようと考えております愛知に住むカトウ(仮名)と申します。
出版されている本を読ませていただいてすぐにメルマガ登録させて頂きました。
これからセミナーなどにも参加させていただきますのでよろしくお願いします。
さて最近物件を探し始め、内覧し始めています。ここで質問なんですが、
もし物件を気に入って「指値」を入れる時、どんな基準でするのでしょうか?
あとどんな感じで売主に言うのがいいのでしょうか?どれくらいまではできるのでしょうか?
初歩的なことですみません。ご回答よろしくお願いします。



はじめまして、ご購読とメルマガ登録ありがとうございます。

またセミナーでお会い出来る事も楽しみにしてます。
そして指値に対する考え方ですが、指値という概念をまず過剰には意識しないでください。

あくまでも売主、もしくは売主側の不動産仲介業者が査定し、
先方の基準で決めた価格設定というのが販売価格です。

不動産価格には明確な金額がありません。
売主次第です。

ところがこの金額にはどういう意図があり、決められたかは金額からは
伺い知る事はできません。

売主と同じく買主側にも都合があります。
早く買いたかったり好きなエリアだったり法人の決算上の都合で
欲しい気持ちが強い場合でしたら、相場より高くても買うでしょう。

しかし、買主が査定した金額と売主が設定した金額に乖離があった場合は、
その擦り合わせが出来るかどうかというだけです。

売主も早く売りたい事情があれば、買主の金額に合わせてくるかもしれません。
物件の価格を出す時の貴方の基準で査定して頂いてからその理由と根拠を添えて
売主に提案してみてください。

どれくらいまで出来るかどうかは売主や物件毎に状況が違うので返ってくる金額を
真摯に受け止めて、乖離があれば再考し、無理せず、見送るか買い上がるかの判断をしてください。

ということです。

まあ不動産の価格というのは結構、売主さん側の立場になると分かる部分でも有るんですけれども、
どういう目的で売ろうとしているかというところが、同じ金額決めてても下げれるかどうか
というところが大きく決まるところですね。

まあ高く売りたい気持ちはあるけども、融資も全て払い終わって返済が終わって、
残り不動産だけが残っていると、でまあ収入的にはちょっと入居者が厳しくなってきた、
入居付が厳しくなってきたというところで、そろそろこの物件を売却しようかなという風な方ですと、
売却するときに、売却金額を受け取ってそれを返済するわけではないですから、
ある程度柔軟に対応できるとんですけれども、融資を受けていて返済が結構残っていたりすると、
その返済の都合があってなかなか価格が下げれなかったりだとか、
もしくは任売という状態になって銀行から融資を受けている金額以下でもいいから
早く売却するようにと、その足らない分はまた他で回収しますとか、
免除するだとかそういう風に銀行側から売却依頼を受けて販売活動する売主さんも
いらっしゃるので、それによって全然変わってくるかなという感じですね。
どうですか。

(福田)
そうですね、不動産投資を初めて仲介の方とかに物件情報とかをいただくと思うんですけど、
「安く買いたい」という思いは皆さん有ると思うので、そこでいきなりの大幅な「指値」金額を
回答ですると、なかなか情報も集まりにくくなったりもするので、そこは気をつけながら
コミュニケーションをとってまずはいろんな物件情報が集まるようにしていくのが
まずは一番いいかなと思います。

(岡田)
そうですね、まあこの「指値」っていう言葉が結構、どんな指値にっていうところが
別にこの売主側からすると指値の事情によって数字が下がるとか上がるとか言い方一つとかで
あんまり安くなったりとかするもんではないかなと、それよりも仲介業者さんに対して
「こういう基準で物件を査定していますよ」というちゃんとした根拠を売主というよりは
仲介業者に対して示す必要があるのかなと、その根拠があまり明確でなかったり、
何となく気分的にもうちょっと下げたいという感じで仲介業者に説明すると、
ここの買主・検討者にはあまり物件を持って行っても根拠のない理由で「安くしてくれ」って
いわれるんだったらちょっと難しいかなと、他の人に持って行こうかなというところに
なってきますので、まあ仲介業者さんに対してちゃんと丁寧に説明していくというのが
大事なのかなと思います。

はい、というわけで今回は以上になります。
有難うございました。

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