【Q＆A　Vol36】木造アパートを売却する時はリフォームした方がよい！？ | 不動産投資家コミュニティ＆スクール「これから大家の会」

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みなさんこんにちは。岡田のぶゆきです。
大道みゆきです。

それでは質問にいきたいと思います。

Q.築18年の2LDK8戸の木造アパートの売却をすすめており、
空室が3部屋あり入居募集もしていません。
設備の取替えが必要な部屋もあり、リフォーム費用も結構かかると思われるため、
リフォームはせずに売却しようと考えているのですが、
やはりリフォームをしておいた方が売りやすいのでしょうか。

それに対しての回答です。

はじめにリフォーム費用をかけてから売却をするより、
条件等の交渉範囲で対応されるのがいいと思います。
築18年経過している木造アパートなので、購入者の検討範囲が、
そのまま投資物件として運営するのか、
解体を視野に入れているのかによっても変わります。
購入者がリフォームして欲しいという希望なのであれば引渡しまでに
リフォームを完了して売り渡す事も可能です。
どちらにせよ一体いくらの費用がリフォーム時に必要なのかなど
把握しておくことも重要な為、
見積を取っておく事で売却時の準備を整えておくことは大切です。

という風に回答しました。

木造アパートの築18年というのは非常に建物も傷んでいて、
金融機関からの評価もかなり低い状況に陥っています。
リフォーム費用も結構かかるので、売却する時も収益物件として売るのであれば
利回りはけっこう出した状態での金額設定ではないと、売りにくいかなと思いますね。

立地にもよりますが、建物を解体して新たなマンションを建てるとか。
木造ではなく、鉄骨やRCの方が売る時に次の方が融資を受けやすいかなと思います。

ただ、解体をする場合も入居者を退去させる必要があったり、
次の引っ越し先を用意する必要があるので
一度入居者と話し合ってみて、解体で進めるのであれば
その許可を取りながらやっていくという感じですね。

あとリフォーム費用については、リフォームした所で
木造の築18年が評価があがるわけではないので
あまりリフォーム費用を掛けすぎても費用対効果が薄いのかなと思います。

どうですか。

（大道）買い主さんがどう運営されるかによって変わってくるとは思いますね。

リフォームをせずに売却を、ということの方がよいと思います。

参考にして下さい。