【Q＆A　Vol45】貯金ゼロでの物件購入は危険！？ | 不動産投資家コミュニティ＆スクール「これから大家の会」

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みなさんこんにちは。岡田のぶゆきです。
大道みゆきです。

それでは質問にいきたいと思います。

Q.知合いの不動産業者から利回りも高く、売買価格より積算価格が高い物件を
紹介してもらいました。 何社か銀行、ノーンバンクに融資を申し込んだところ、
一番よい条件が、売買金額の90％融資でした。
よって、10％と諸経費(約７％)の約600万は自己資金でまかなわなければならない為、
結果貯金がほとんどなくなります。この物件はCFも月20万以上あり、
大変魅力的な物件なので何とか買いたいのですが、
貯金がなくなるのが不安で中々踏み込めずにいます。宜しければアドバイス下さい。

それに対してこう答えました。

物件の情報が分からないですが、購入後の運営には何かと費用もかかったりもします。
現在検討している物件の構造、築年数、間取り、空室があるのかなどによっても
購入後の支出は大きくことなります。
空室があればｸﾘｰﾆﾝｸﾞやﾘﾌｫｰﾑ、入居した際は広告料などが発生しますし、
購入で貯金がなくなれば運営できない状況になります。
魅力に感じる物件かもしれませんが貯金ゼロでの運営は厳しいものに感じます。



（岡田）古い物件は特にリフォームなど色々かかってしまうので、
あまり資金に余裕がない状態だと厳しいと思いますね。
あと、リフォームを融資でするのも一つの手なのですが、
そういう融資の受け方は金利も高いので
やはり自己資金は必要なのかなと思いますね。
自己資金をあまり使いたくないといいうのであれば、
購入する時にリフォーム代金まで事業計画に入れてそこの分まで融資を受けるということも
一つのやり方です。
どうですか。

（大道）やはり貯金がなくなるのはちょっと怖いです。

（岡田）やはり心理的にもゆとりがない状況で運営するとなると、入居者さんに対してや、
物件に対して先行投資する場面も出てくるのでその時にお金がないのは
空室の悪循環を生んでしまう可能性もあります。
そうならないように自己資金にゆとりが出るような物件の購入をおすすめします。



ありがとうございました。