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2015年7月11日
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みなさんこんにちは。
岡田のぶゆきです。
福田まさえです。
それではQ＆Aにいきたいと思います。
Q.不動産の売却価格を決める際、収益還元法が重視されてきていると
聞いたことがあるんですがどういうものなのでしょうか。
まだ売却予定のある物件はないですが、今後のために知っておきたいと思い
質問させて頂きました。また収益還元法を活かすための購入時のポイントもあれば
教えて下さい。
それに対して答えたのが、
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の
現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。
収益還元法は、賃貸用不動産、賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に
特に有効で、取引事例比較法や原価法と比べ、合理性が高い方法と言えます。
また今後物件購入時に販売価格が適正価格であるかを見極める際にも
収益還元法が使えます。不動産の収益還元価値は、
年間満室賃料÷利回りで算出する事ができます。
現在の購入時の判断材料として収益還元法を活用してはいかがでしょうか。
収益法と収益還元法というのは似たようなものというような認識ですね。
原価法というと積算価格、路線価や経済耐用年数で現在の年数を引いて
割った分の価格というようなものと、周辺取引事例がいくらかという所と、
この3つは全部それなりに大事で、どれか一個だけ突出した金額で、
それが特別なパターンで、他の2つは似たような金額だったら、
他の2つの方がより近いのではないかと思います。
不動産鑑定士さんや、競売の物件資料とかに出ている評価の計算方法は
この3つを使うのですが、取引事例の比較といっても、いつの時期で、
どれだけ近いサンプルの物件なのかという所が非常に大事な所で、
似ているようだけれども、売主の事情が違って早く売りたいから
安く売ったというパターンも考えられます。
取引事例比較法というのは、非常に近いサンプルが出たときは有効ですが、
特に郊外ですと中々いいサンプルがなかったりするので、
そういう物件は取引事例比較法というよりは、原価法や収益法の方が
重視できるのかなと思います。
ですが、収益法の郊外の物件だと本当に満室になるのかどうか、
周辺の建っている物件の賃料相場が分かり易くて、ちゃんと需要があればいいのですが、
郊外の場合はそういったものがない場合もあるので、そういう時は
あまり参考にならないのかなと思いますね。
どうですか？
（福田）よくやっているのは積算でも収益でもまんべんなく検討して、
一覧で見ても分かりやすく、フォーマット化して検討していることが多いですね。
（岡田）その物件の特徴とか、立地とか合わせて使い分けてみてはいかがかなと思います。
参考にしてみて下さい。
ありがとうございました。
