【Q＆A　Vol58】不動産投資の魅力って何がある？ | 不動産投資家コミュニティ＆スクール「これから大家の会」

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こんにちは。
岡田のぶゆきです。
福田まさえです。

それではQ＆Aにいきたいと思います。


Q.現在不動産投資について勉強中の20代男性です。
毎月安定した家賃収入が入ってくることはとても魅力的だと思いますが、
不動産投資において家賃収入以外のメリットは何があるのでしょうか？
初歩的で申し訳ないですが教えて頂きたいです。



ありがとうございます。
それに対しての答えなのですが、

家賃収入以外のメリットですが、税金面でいくつかメリットがあります。
家賃から諸経費を引いた「不動産所得」は所得税の対象になります。
会社員であれば「給与所得」で、それを合算した「課税所得額」に対して所得税を計算します。
不動産所得でマイナスであれば課税所得金額はその分少なくなるので税金も少なくなります。
赤字の場合、他の所得と通算できるので「節税効果」や、固定資産税や相続税も軽減されます。

相続税を軽減できるというのは個人で不動産を持っている場合は、購入した金額と、
固定資産税評価額との差があるので、その差額を利用して相続税と低く抑えると。
例えばタワーマンションの一番上と一番下で同じ面積だったら、
固定資産税評価額は一緒ですが、売買の取引価格は何倍も違ったりするという場合が
あります。
ということは購入した金額でもまた売れる可能性もあるので、
例えば親の代が個人でタワーマンションの上の方を買って、
そのまま不動産として相続をして、また何年かして売却をすると。

ある程度目減りする分の金額の差額と、実際不動産に変えずに現金でそのまま相続した時の
かかってくる相続税の税率と比較してどっちの方が安いのかと。
郊外で同じような物件を買って相続して売却して現金化するまでの期間が長い間に
相続税の税額以上に価格が下がってしまう可能性があるので、都心部限定の話には
なりますが、そういう事も節税としてできると。

あとは建物の減価償却もあるので、実際お金は出て行っていないものの建物の価値が
目減りしていっている分それは経費として計上されるので、手元に残るお金との差が
出てくると言うメリットがあります。

あとは自分で使って管理人替わりもできると。

不動産の担保価値にもよる所ですが、金融機関からの評価という所にも繋がってきますね。
満額で融資を受けて物件を買っても、返済が進んでいけば自分のものになっていくので、
返済が半分進んでいる不動産の金額と、実際に市場に出ている不動産の価格に
差額があればその分自分の持っている不動産に含み益が出て来ているということなので
そのように使ったりすることもできます。

今は特に不動産の金額の相場が上がってきているので、購入している人の多くは
安定した家賃収入というよりかは、自分が持っている資産の運用とは相続税対策などの
節税対策で購入している人が、特に大きな物件では多いと思いますので、
そういう動向も注意しながら不動産を選んでいけばよいのかなと思います。

ありがとうございました。