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2015年8月22日
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みなさんこんにちは。
岡田のぶゆきです。
福田まさえです。
それでは質問に移ります。
Q.昭和40年築の物件を賃貸しております。
住むには問題ない状態なのですが、老朽化が進んでいる為、
できれば建て替えか取り壊しをしたいと考えております。
その場合、借主の方に明け渡しを求めるにはどうしたらよいのでしょうか？
大家さん側から解約申し入れをする場合で期間の定めのない賃貸借契約であれは、
６ヶ月前に正当事由のある解約の申入れをすると終了することができるとされています。
次に、正当事由については、貸主・借主が建物を必要とする事情
・貸し借りのそれまでの経過・建物の利用状況・建物の今の状況・立退き料 を考慮して判断されます。
今回、建替えする理由がどこにあるかによって結論は変わってきます。
アパートが腐食するほどに老朽化している場合には正当事由が認められやすいですが、
単に大家さんの収益を改善するための建替え、有効利用が目的の場合には、
それだけでは正当事由は認められません。
賃借人は居住の必要性があり、一般的に弱い立場にあることが多いので、
正当事由の判断において強く考慮されます。
その際に、賃貸人から賃借人に立退料が提供されることが多く、その金額によって、
正当事由が補完されることもあります。
まずは、借主の方に内容証明などで通知をし、反応を見てはいかがでしょうか。
（岡田）この間こういった物件がありましたね。
（福田）そうですね。
（岡田）あれは、訪問して言ったら出て行ってくれた？
（福田）交渉した理由が、この物件がかなり老朽化いており、木造だったので、
火事や崩壊の危険があるという所で話をしたら分かって頂いたという状況です。
（岡田）まずは会って話をしにいくのが一番いいのかなと。
やっぱり建物が古い場合は入居者も高齢の方が多いと思うので、その方に対して文面だけというより、
実際に訪問して、顔を合わして、まずこちらがどういった目的で、向こうも聞いて色々思う事もあるでしょうから、
それに対して答えれるように、まずは話し合いの土台を作り、関係性を作っていくことが大事だと思います。
結局変に意固地になって、出て行ってもいいと思っているけど向こうがもうちょっといたら
立退料をもらえるのではないかと思う人もいます。
そういう余計なことを考える人なのか、こちら側としても見極めをする為に行って、
顔を見てどんな人なのか、契約書だけではなくその人間性を把握すると。
あとは高齢者の場合、前行った時は娘さんが別でいたりとかね。
（福田）そうです。
（岡田）そういう周りの人間関係のこともあるので、行ってその辺も色々聞き出しながら、
あとは入居者が立ち退いた後も生きていかないといけないので、
その人に対して家を紹介できるのか、その人のニーズを聞いて、
こちらで探すのを手伝ってあげるのもいいですね。
そういう話をしている中で借主と話をできなくなったりしましたね。
（福田）そうですね。
（岡田）体調を崩してとかね。
そういう事もあるので。それが会うこともなく急に都合がつかなくなることもあるので、
建替えなどはデリケートな問題なので、なるべく早めに様子をうかがうことをしたらいいと思います。
参考にしてみて下さい。
ありがとうございました。
