【Q＆A　Vol67】ペット飼育で契約違反の入居者への対応は！？ | 不動産投資家コミュニティ＆スクール「これから大家の会」

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こんにちは。

岡田のぶゆきです。

福田まさえです。

 

それでは質問にうつりたいと思います。

 

Q.一棟アパートを所有しています。
ペット不可の物件なのですが、明らかに犬を飼っている住人がいます。
今のところ特にクレームやトラブルにはなっていないのですが、
どう対応することが一番良い解決策なのでしょうか。
また、この住人は何ヶ月と滞納することはありませんが、毎月家賃も遅れ気味です。
この2点で契約解除することはできるのでしょうか。

 

契約書の特約事項にペット飼育禁止などの特約はありますでしょうか。

記載があれば契約違反という事で借主にその旨記載した書面で通告し、反応を見てはいかがでしょうか。

ただ気を付けて頂きたいのは、違反したからといって法律上すぐに賃貸借契約を解除できるわけではありません。

一概には言えませんが大家と入居者さんの「信頼関係が破壊」されたこと
（ペットを飼う事で大家や近隣住人に迷惑をかけている場合、大家から度重なる注意を受けても、
無視を続け飼育を中止しない場合）が証明されないと契約解除が難しい場合もあります。

また家賃のも滞納がちとの事ですが、遅れていてもきちんと
入金があるのであればそれを理由に契約解除も難しいかもしれません。

まずは借主さんときちんと話し、改善が見られない場合、よほど悪質な場合は専門家に相談した方がよいでしょう。

 

（岡田）基本的にペット不可の物件でペットを飼うとなぜいけないのかという所で、
それで例えば隣の人が出て行ったと、その理由がペットがうるさかったという内容だったら、
それを損害という形で隣の方に損害賠償を請求することはもちろんできますし、
そういうことになりますよという事も合わせて伝えた方がより危機感も感じるのではないかと思いますね。

出ていく方がペットが関係なければ別ですが、ペット飼う事によって二次的に起こる損害が何かということを
事前に伝えるとよりやめてもらいやすいのではないかと思います。

どう思いますか。

 

（福田）まずは本当に飼っているかの確認ですね。

（岡田）それは防犯カメラなどできちんと確認できたり、
大家さんや管理会社さんが待ち伏せして現場確認して、事実を確定させることですね。

実際ペット不可の物件でペットを飼っていて、
エレベーターや廊下やエントランスの部分が汚れる場合もあります。

部屋の建具も傷んだりとか、床も傷んだりする可能性もあるので、
その辺を損害賠償の請求をすることとなりますよということの
アプローチをしてなるべく契約解除にもっていきたかったらその方向で、

もしくはペットをいなくする、誰かにあげたり、親族に渡すというような形を提案するのもいいかなと思います。

その後は、家賃が遅れ気味というのは仕方がないことかなと。

注意することはもちろん問題はないのですが、解約まではなかなか難しいので、
話し合うことですね。

それも理由として契約解除ということをちらつかせるというような話でもっていくのはどうかなと思います。

参考にしてみて下さい。