【Q&A　Vol82】収益物件は新築or中古どちらを選ぶべき！？ | 不動産投資家コミュニティ＆スクール「これから大家の会」

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こんにちは。

岡田のぶゆきです。

福田まさえです。

それでは質問に移ります。 

 

Q収益物件は新築よりも中古マンションの方が利回りが良い物件が多いですが、
どっちがいいのかどう判断すればいいか分かりません。
選択するポイントやそれぞれのデメリットなど気をつけたほうがいい点があれば教えて下さい。 

 

それに対しての回答です。 

 

マンション経営の利回り計算は、マンション購入価格で、
年間どの位の収益を生むかで計算されます。

つまり一口に中古マンションといっても、販売価格と家賃によって違うと言うことになります。

大きく影響する6つの要素として、立地・築年数・間取り・収益性・設備・建築基準など。

また建物には寿命があるのでそういった点も考慮する必要があります。

中古物件は、年数も経過しているので設備の故障や修繕費用などがかかるケースもあるので
含んだ費用で検討してもキャッシュフローが残るのかどうかも大切です。 

 

（岡田）他に気を付けた方がいい所はありますか。新築と中古を比べた時など。
中古といっても新築に近い築浅なのか、古い物件なのかという所がありますが、
基本的には新築の方が修繕は少ないですよね。

周辺の物件に比べると、家賃次第にはよりますが比較的入居してもらいやすく、家賃も高く取れると。

あとは入居期間も長い可能性はあります。

中古の方がいいというのは、新築の場合埋まっていない物件を買ったり、
これから建てるというものと比べてですが、中古の場合は、
どんな入居者がどれくらいの期間入っているデータが残っているという所があるので、
購入後もその推移でいくだろうと予測が付きやすいので、
そういった点では中古物件の方がいいかなと思います。

特にこれから始めようとする人は中古物件もできれば
比較的新しめの方がキャッシュフローがよくなるので、
新築の場合だと最初に入居付けに費用がかかったり、利回りが低かったりで、
事業としての収益はすぐ上がりにくいという所はデメリットかなという所がありますね。 

 

（福田）中古物件だったら修繕がどのくらいの範囲で、どの時期にしているかですね。 

 

（岡田）新築、中古もそうですが、エリアという所も見極めが大切ですね。
エリアによっては設備も古くなりやすいです。海が近かったりすると海風で錆びるとか、
場所が悪かったら入居率も悪くなったりとか。

どうしても新築は見栄えがいいので、入居しやすいですが、古くなるとエリアによっては
全く入居されない事もあるので、見た目の良さと入居率の良さだけで
決めてしまわないようにした方がいいですね。

あと設備も新築時の時には設備も壊れにくいのでいいのですが、
それが古くなってきた時に、めずらしい設備でお金もかかる設備を入れていた場合、
例えば床暖房を入れてると入れ替えるのにけっこうお金がかかってしまったりとかあるので
最初から判断するのは難しい所ですが、
なるべく無難に立地で入居が決まるような、新築や中古よりもできたら
そういう物件を集めていった方がいいのかなと思います。その辺を参考に探してみて下さい。