【Q＆A　Vol89】中古と新築どっちを購入するべき！？ | 不動産投資家コミュニティ＆スクール「これから大家の会」

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こんにちは。

岡田のぶゆきです。

福田まさえです。

 

それでは質問に移ります。

 

Q収益物件は新築よりも中古マンションの方が利回りが良い物件が多いですが、
どっちがいいのかどう判断すればいいか分かりません。
選択するポイントやそれぞれのデメリットなど気をつけたほうがいい点があれば教えて下さい。

 

マンション経営の利回り計算は、マンション購入価格で、年間どの位の収益を生むかで計算されます。

つまり一口に中古マンションといっても、販売価格と家賃によって違うと言うことになります。

大きく影響する6つの要素として、立地・築年数・間取り・収益性・設備・建築基準など。

また建物には寿命があるのでそういった点も考慮する必要があります。

中古物件は、年数も経過しているので設備の故障や修繕費用などがかかるケースもあるので含んだ費用で検討しても
キャッシュフローが残るのかどうかも大切です。

 

（岡田）新築マンションより中古マンションの方が利回りがいいけども、
どっちを買えばいいのかという判断のポイントはどうですか？

 

（福田）まず中古マンションだと築年数に応じてですが、
どれくらい修繕に費用をかけて管理されていたのかにもよって
購入してからかかってくる費用部分も大きく変わってくるので、その辺りも資料を開示してもらって、
検討材料として上げて計算していった方がいいと思いますね。

 

（岡田）新築といっても、築浅くらいの物件の方が修繕費用がかからずいいのかなと。

新築で建つ前からのものだとか、新築で満室になって引渡とかになると、
売側の理由が、多分利益を確定する為に売却をしているのではないかと思うので、
そこに大分利益がのっかていると考えると、少し割高の可能性があります。

なので中古物件と新築物件の相場に対してその価格は安いのかどうかですね。

中古の物件で安いなと思って購入してもかなり費用がかかってしまう物件ですと、
結局最初の想定の利回りから大きくはずれてしまうのでその辺は気を付けてもらいたいなと思いますね。

その辺の相場観は色々物件を見て、銀行の融資がどれくらい出るのかどうか、
自分の相場観を養って新築でも中古でも割安に買えるような眼を養うという事ですね。

あまりに複合的にに見ないといけない所は難しい所ですね。